جاهز
بيليك دوزو، اسطنبول
Garden Flora
بيليك دوزو
الجنسية عن طريق الاستثمار
الجنسية التركية عن طريق الاستثمار العقاري
الجنسية التركية عن طريق الاستثمار العقاري هي المسار الأكثر استخداماً، وهنا تفاصيله العملية: الحد الأدنى الحالي، وأي العقارات تستوفي الشروط، وكيف يُجرى التقييم.
المسار
كيف تعمل الجنسية التركية عن طريق الاستثمار العقاري؟
معظم من يحصلون على الجنسية التركية عن طريق الاستثمار يحصلون عليها بشراء عقار. والسبب بسيط: بخلاف مبلغ يخرج من يدك ولا يعود، يبقى العقار المستوفي للشروط ملكاً لك؛ فتحمل سند ملكيته (الطابو)، وتستطيع السكن فيه أو تأجيره، وبعد انتهاء مدة القيد تستطيع بيعه.
والآلية نفسها محددة: تشتري عقاراً يبلغ حداً أدنى من القيمة، ويؤكد تقرير التقييم العقاري الرسمي هذه القيمة، ويُسجَّل على الطابو قيد يمنع إعادة البيع لمدة محددة، ثم يُقيَّم طلبك على هذا الأساس. ويمدّ قانون الجنسية التركية رقم 5901 (المادة 12/1-ب) هذا المسار إلى زوجك الأجنبي أو زوجتك الأجنبية، وإلى أبنائك أو أبناء زوجك أو زوجتك القاصرين أو المعالين — أما الوثائق الخاصة بالحالة العائلية لكل حالة فتجدها مفصّلة في صفحة شروط الجنسية التركية.
لكن هذا المسار لا يُنتج قراراً بالجنسية من تلقاء نفسه.
أما كيف يسير الطلب بعد ذلك، مرحلةً مرحلة، فتجده في دليلنا كيفية الحصول على الجنسية التركية.
الاستثمار المستوفي للشروط يمنحك الحق في أن يُقيَّم طلبك، لكنه لا يُنتج بذاته قراراً.
الرقم
ما الحد الأدنى للاستثمار العقاري للحصول على الجنسية التركية؟
الحد الأدنى المنشور للمسار العقاري هو 400,000 دولار أمريكي أو ما يعادلها بالعملة الأجنبية. وتُحتسب القيمة بالدولار الأمريكي حتى لو سُدّد ثمن الشراء بالليرة التركية، والمبلغ المعتمد هو الذي يحدده تقرير التقييم العقاري الرسمي، لا الرقم المكتوب في العقد.
يكاد كل من يبحث عن هذا الرقم يضيف إليه سنة: «2024» أو «2025» أو «2026». وهذا تصرّف منطقي لا غرابة فيه، فقد عُدّل الحد الأدنى من قبل، وكثير مما يُنشر عنه على الإنترنت كُتب في ظل قاعدة سابقة ولم يُحدَّث. والصفحات التي لا تذكر متى رُوجعت آخر مرة هي سبب استمرار الناس في إضافة السنة.
فإليك الصورة بصدق: الرقم أعلاه محدد باللائحة لا من قِبلنا، وقد يُعدَّل مجدداً. فاعتبره نقطة انطلاق وتأكّد منه قبل أن تبني خطتك عليه. أما سعر صرف أي يوم يُعتمد في ملف بعينه فمسألة إجرائية.
| المسار | الحد الأدنى المنشور | الشرط | الجهة المختصة |
|---|---|---|---|
| العقار | 400,000 دولار أمريكي أو ما يعادلها | قيد على الطابو يمنع إعادة البيع لمدة ثلاث سنوات على الأقل | وزارة البيئة والتحضر وتغير المناخ / السجل العقاري |
| وديعة مصرفية · سندات حكومية · صندوق استثمار · توفير فرص عمل | انظر مقارنة المسارات | تختلف الشروط بحسب المسار | تختلف |
أرقام المسارات الأخرى مجمّعة في صفحة واحدة حتى لا تتضارب — انظر الجنسية التركية عن طريق الاستثمار.
نتائج البحث عن هذا الرقم تتقادم بسرعة.
المجموعة
مساكن ذات صلة بالجنسية
هذا ما لا تستطيع بقية صفحات الجنسية أن تعرضه لك. فمجموعتنا الحالية تضم مشاريع صنّفناها مرشّحة لمسار الجنسية: سجلات يتوافق فيها نوع العقار وبنية سند الملكية مع المسار، ولدينا فيها وثائق المشروع اللازمة لبدء التحقق.
وكل ما ننشره هنا يقع في اسطنبول، في المناطق التي نعرفها معرفة عميقة. ولا نعرض أسواقاً لا نستطيع خدمتها، لذلك لن تجد في هذه الصفحة مشاريع موزعة على كل تركيا، بل المدينة التي يوجد فيها مخزوننا فعلاً.
130 مشروعاً مرشّحاً28 منطقة في اسطنبول72 مشروعاً قيد الإنشاء58 مشروعاً جاهزاً للسكن
جاهز
كوتشوك تشكمجة، اسطنبول
Bulvar E5
كوتشوك تشكمجة
جاهز
باشاك شهير، اسطنبول
Pinguan Flats
باشاك شهير
جاهز
باغجيلار، اسطنبول
A.k New Neighborhood
باغجيلار
قيد الإنشاء
زيتين بورنو، اسطنبول
Bossfours Houses
زيتين بورنو
قيد الإنشاء
كاغيتهانة، اسطنبول
E80 View
كاغيتهانة
قيد الإنشاء
أتاشهير، اسطنبول
Ataşehir Garden
أتاشهير
قيد الإنشاء
أفجيلار، اسطنبول
Avcilar Residence
أفجيلار
قيد الإنشاء
بي أوغلو، اسطنبول
Azizi Pasha Evleri
بي أوغلو
نعرض هنا 9 من 130 مشروعاً مرشّحاً، موزعة على 9 مناطق.
وفي هذه البطاقات أمران يستحقان قراءة متأنية.
أولاً: «مرشّح» لا يعني «مؤكَّد». فقد يبدو العقار مناسباً من حيث النوع والقيمة والبنية، ثم لا يجتاز التحقق بسبب أمر يخص سند ملكيته تحديداً: إشارة مسجّلة على الطابو، أو تفصيل في المخطط التنظيمي، أو مرحلة البناء. لذلك تحمل كل بطاقة دعوة إلى الاستفسار لا ادعاءً.
الإعلان الموسوم بأنه مرشّح لمسار الجنسية اجتاز فحصنا الداخلي من حيث النوع والبنية. أما الأهلية النهائية فتخص كل عقار بعينه، ويؤكدها تقرير التقييم الرسمي ومستشارك قبل أن تلتزم.
ثانياً: الأسعار على البطاقات استرشادية. وحين تعرض البطاقة نطاقاً سعرياً، يظهر معه تاريخ آخر تأكيد له، أما البطاقات التي لا نطاق فيها فتعرض «السعر عند الطلب». ويُؤكَّد سعر الوحدة المحددة مع مستشار قبل الاتفاق على أي شيء.
جزء كبير من هذه المجموعة قيد الإنشاء وليس جاهزاً للسكن. وهذا معتاد في سوق اسطنبول عند هذا المستوى من القيمة، لكنه يطرح سؤالاً حقيقياً عن مرحلة سند الملكية نجيب عنه في الأسئلة الشائعة أدناه — انظر هل أستطيع الشراء على الخارطة؟
إلى أين بعد ذلك؟ مجموعة الشقق في اسطنبول تعرض السجلات نفسها موزعة حسب المناطق، وكل العقارات المنشورة هي القائمة الكاملة، بما فيها مشاريع خارج هذا المسار.
يمكن أن يستوفي الشروطَ العقارُ السكني والتجاري على حد سواء، بشرط أن يبلغ تقرير التقييم الرسمي الحد الأدنى وأن يطابق سند الملكية القواعد السارية. وتُقيَّم الأهلية على ثلاثة مستويات يسهل الخلط بينها، لأن المشتري يسأل عنها عادةً كسؤال واحد.
نوع العقار. العقار السكني هو الحالة الأكثر شيوعاً، لكن المسار لا يقتصر عليه؛ فالوحدات التجارية يمكن أن تستوفي الشروط من حيث المبدأ، لأن القاعدة مكتوبة حول العقار بوصفه مالاً غير منقول، لا حول السكن تحديداً. أما الأراضي والقطع غير المبنية فلها معاملة مختلفة تتوقف على المسار: عند الشراء المباشر لا تُستبعد بوصفها فئة، لكن المشتري الأجنبي يتحمّل التزامات تطوير وقيوداً إضافية على التملّك؛ أما في مسار عقد الوعد بالبيع لدى الكاتب بالعدل فلا تصلح أبداً، لأن هذا المسار يتطلب وحدة محددة مسجّلة بحق ارتفاق البناء (Kat İrtifakı) أو بملكية الطوابق (Kat Mülkiyeti).
وضع سند الملكية. هنا تفترق شقتان تبدوان متطابقتين. فالعبرة بما يسجّله الطابو فعلاً: ملكية كاملة لوحدة مكتملة، أم حق في مبنى لا يزال قيد الإنشاء. وهذا الفرق يغيّر الجواب، ولذلك نطلب الطابو مبكراً. وملكية الطوابق لوحدة مكتملة ليست شرطاً في حد ذاتها: فالوحدة المحددة المسجّلة بحق ارتفاق البناء يمكن أن تستوفي الشروط أيضاً، متى تحققت بقية الشروط.
الموقع والقيود على المشتري. بعض المناطق مغلقة أمام تملّك الأجانب، وبعض القيود ترتبط بجنسية المشتري لا بالعقار. ونتحقق من الأمرين قبل أن نقترح أي عملية شراء، ولا ننشر قائمة بالمناطق، لأن القائمة الناقصة أسوأ من عدم وجود قائمة.
النوع هو المعيار الأول فقط. فقد تختلف شقتان متطابقتان في الظاهر في وضع سند الملكية، ولهذا تُؤكَّد الأهلية لكل عقار على حدة لا لكل فئة.
رقمان مختلفان
التقييم الرسمي مقابل سعر الشراء
كل عملية شراء ضمن مسار الجنسية تُقاس على تقرير التقييم العقاري الرسمي، الذي يُعدّه خبير تقييم مرخّص، لا المشتري ولا البائع. ويُقاس الحد الأدنى على قيمة التقييم، لا على السعر الذي تفاوضت عليه. أما إجراءات هذا التقييم وتوقيته فتختلف من حالة إلى أخرى.
وهذا مهم لأن الرقمين لا يتطابقان دائماً. فقد تأتي قيمة التقييم أقل من السعر المتفق عليه، وهي نتيجة شائعة بما يكفي لتحسب حسابها مسبقاً بدل أن تعاملها كحالة استثنائية. وإن حدث ذلك، فسدّ الفجوة مسؤوليتك: إما أن تُعدَّل قيمة الشراء، وإما أن يبقى الاستثمار على الورق دون الحد الأدنى رغم أن المال خرج من حسابك.
إن جاءت قيمة التقييم أقل من السعر الذي اتفقت عليه، فقيمة التقييم هي التي تُحتسب لبلوغ الحد الأدنى، لا المبلغ المكتوب في العقد. فضع هذه الفجوة في حسابك وأنت تخطط.
لذلك نطلب التقييم مبكراً لا عند التوقيع، حتى يكون أي نقص مسألة توقيت لا طلباً فاشلاً.
أما موقع تقرير التقييم بين الفحوص الأخرى التي تسبق الشراء، فتجده في دليل شراء العقار في تركيا.
أكثر من سند ملكية
هل يمكن الجمع بين أكثر من عقار لبلوغ الحد الأدنى؟
اعرض سندات ملكيتك الحالية في مراجعة أولى ←بلوغ الحد الأدنى بعقار واحد ليس الطريق الوحيد. فالجمع بين أكثر من عملية شراء مسموح، إذ يمكن بلوغ الحد الأدنى بأكثر من عقار. أما ما لم يُحسم فهو كيفية التعامل مع سند ملكية اكتُسب في وقت سابق.
أكثر من عقار في الوقت نفسه. مسموح، ولا يُشترط أن تكون العقارات في المبنى نفسه.
عقار تملكه بالفعل. وهذا ما يفاجئ كثيرين. فالشراء الذي تم في وقت سابق، في ظل قاعدة أقدم أو قبل التفكير في تقديم الطلب، لا يُحتسب تلقائياً: فالعقار المشترى قبل 12 يناير 2017 لا يمكن استخدامه في مسار الاستثمار إطلاقاً، وفي عمليات الشراء اللاحقة يسري الحد الأدنى المعمول به في تاريخ التملّك. وبلوغ رقم اليوم لاحقاً لا يجعل الشراء القديم مستوفياً للشروط. أحضر سند الملكية وسنخبرك بوضعه.
ملكية مشتركة أو حصة. وفق التوجيهات الحالية، لا يمكن استخدام حصة في عقار مملوك على الشيوع، جرى تملّكها في 1 فبراير 2023 أو بعده، في طلب الجنسية الاستثنائي. أما التملّك السابق لهذا التاريخ فتسري عليه المعاملة الانتقالية — أحضر سند الملكية وسنخبرك بوضعه.
بعد الشراء
هل يمكن بيع العقار بعد انتهاء مدة الاحتفاظ؟
يترتب على هذا المسار التزام واحد مستمر: يُسجَّل قيد على سند الملكية (الطابو) نفسه يمنع إعادة البيع لمدة ثلاث سنوات على الأقل. وهو ليس تعهداً خاصاً ولا بنداً في عقد، بل إشارة مسجّلة على الطابو يراها كل من يطّلع عليه.
الشراء
نقل الملكية إليك
الإشارة
تسجيل القيد على الطابو
ثلاث سنوات
تحتفظ بالعقار أو تسكنه أو تؤجّره، دون بيعه
بعد ذلك
رفع القيد وحرية إعادة البيع
ومتى تبدأ المدة سؤال يستحق أن يُطرح بدقة، لأن جوابه يحدد موعد خروجك. فهي تُحتسب من التاريخ المسجّل على الطابو لا من يوم الدفع.
وخلال المدة تتصرف في العقار تصرفاً عادياً في معظم الأمور، فالسكن فيه أو تأجيره ممكن عموماً. أما ما لا تستطيعه فهو بيعه.
وبعد انتهاء المدة يُرفع القيد ويمكن بيع العقار كأي عقار آخر. أما الجنسية التي مُنحت بالفعل فمسألة منفصلة عن القيد.
مقارنة لا ترويج
العقار مقابل مسارات الاستثمار الأخرى
على الأرجح أنك اخترت هذا المسار بالفعل، فاعتبر هذا القسم مراجعة لا عرض بيع. فالعقار ليس الخيار الصحيح تلقائياً.
| المسار | يناسبك إذا… | أقل ملاءمة إذا… |
|---|---|---|
| العقار | كنت تريد الأصل نفسه: عقاراً تستخدمه أو تؤجّره أو تحتفظ به | كنت تريد أسهل خروج ممكن، أو لا تريد عقاراً تديره |
| الوديعة المصرفية | كنت تريد صيغة لا تتطلب منك جهداً وإجراءاتها الإدارية خفيفة | كنت تريد أصلاً يمكنك استخدامه |
| صندوق الاستثمار | كنت مرتاحاً لمنتج مالي تديره جهة متخصصة | كنت تريد تحكماً مباشراً فيما تملكه |
والمقايضة الحقيقية مع العقار هي السيولة والجهد: فرأس مالك في أصل يحتاج بيعه إلى وقت، ولا يمكن بيعه إطلاقاً خلال مدة القيد، ويتطلب بعض الإدارة في الأثناء. وفي المقابل تملك شيئاً ملموساً، في مدينة تستطيع زيارتها، لا يختفي بانتهاء الإجراءات.
العقار يناسب من يريد الأصل نفسه. وإن كنت تريد أسهل خروج ممكن، فقد يناسبك مسار آخر، وسنقول لك ذلك بوضوح.
المصادر
- Invest in Türkiye — Acquiring Property and Citizenship يتناول الحدود الدنيا للاستثمار ومساراته، والتزام الاحتفاظ بالعقار، والقيود على تملّك الأجانب للعقار.
قد تتغير القواعد. يمكن تعديل الحدود الدنيا والمسارات والإجراءات بقرار رسمي، وتُؤكَّد القواعد السارية على حالتك قبل أن تلتزم.
الأسئلة الشائعة
أسئلة يطرحها المشترون كثيراً
أجوبة قصيرة ومباشرة عن المسار العقاري. أما البنود التي تختلف من حالة إلى أخرى فتُؤكَّد لعملية شرائك تحديداً، ولا تُنشر كقواعد ثابتة.
400,000 دولار أمريكي أو ما يعادلها بالعملة الأجنبية، وفق قيمة تقرير التقييم الرسمي. وتحدده اللائحة وقد عُدّل من قبل، فتأكّد منه قبل أن تبني خطتك عليه.
الوحدات التجارية يمكن أن تستوفي الشروط من حيث المبدأ، لأن القاعدة مكتوبة حول العقار بوصفه مالاً غير منقول لا حول السكن تحديداً. والحاسم هو وضع سند الملكية للعقار المحدد لا فئته. وتجد المعايير كاملة في جدول صفحة شروط الجنسية التركية.
الحد الأدنى يُقاس على قيمة التقييم، فإن جاءت أقل من سعرك المتفق عليه بقي نقص عليك سدّه، رغم أن المبلغ كله خرج من حسابك. ولهذا نطلب التقييم مبكراً، حتى يظهر ذلك قبل التوقيع لا بعده.
نعم، يمكن بلوغ الحد الأدنى بأكثر من عقار، ولا يُشترط أن تكون في المبنى نفسه. أما ما لم يُحسم فهو كيفية التعامل مع سند ملكية اكتُسب في وقت سابق، ولذلك لا يُحتسب العقار الذي اشتريته من قبل تلقائياً. أحضر سندات الملكية إلى مراجعة أولى.
تُحتسب المدة من التاريخ المسجّل على سند الملكية لا من يوم الدفع، وتأجير العقار خلالها ممكن عموماً. ويستحق الأمران التأكيد لعملية شرائك تحديداً: فالأول يحدد موعد خروجك، والثاني يتعلق باستخدامك للعقار في الأثناء.
جزء كبير من سوق اسطنبول عند هذا المستوى من القيمة لا يزال قيد الإنشاء، ولذلك يتكرر هذا السؤال. والجواب يتوقف على ما يسجّله سند الملكية وقت تقديم الطلب: فالملكية الكاملة لوحدة مكتملة وضع يختلف عن حق في مبنى قيد الإنشاء، ولكل منهما معاملة مختلفة. ونتحقق من مرحلة سند الملكية للمشروع المحدد قبل أن نقترحه، وسنقول لك بصراحة إن كان لا يناسب هذا المسار.
ملاحظة. الحد الأدنى المنشور تحدده اللائحة وقد عُدّل من قبل؛ أما تفاصيل التقييم ومدة القيد ووضع سند الملكية في مرحلة الإنشاء فتُؤكَّد لعملية شرائك تحديداً مع مستشار مؤهَّل.
تحدّث مع مستشار
هل لديك عقار في بالك؟
سنراجعه وفق القواعد الحالية قبل أن تلتزم: النوع ووضع سند الملكية والتقييم، بلغتك ودون أي التزام.
الحد الأدنى المنشور تحدده اللائحة ويمكن أن يُعدَّل، والبنود الخاصة بكل حالة تتوقف على العقار والملف المحددين. تأكّد من الوضع الحالي مع مستشار مؤهَّل قبل أن تعتمد عليه.