Готов к заселению
Бейликдюзю, Стамбул
Garden Flora
Бейликдюзю
Гражданство за инвестиции
Гражданство Турции через недвижимость
Гражданство Турции через недвижимость — самый востребованный путь. Здесь подробно о том, как он устроен: действующий минимум, какие объекты подходят и как проводится оценка.
Как устроен путь
Как работает гражданство через недвижимость?
Большинство тех, кто получает гражданство Турции за инвестиции, выбирают недвижимость. Причина простая: в отличие от взноса, который вы отдаёте безвозвратно, объект, отвечающий условиям программы, остаётся вашим. У вас есть ТАПУ (свидетельство о праве собственности), в квартире можно жить или сдавать её в аренду, а после окончания срока ограничения — продать.
Механизм при этом довольно узкий. Вы покупаете недвижимость не дешевле установленного минимума, официальная оценка подтверждает эту стоимость, в ТАПУ вносится отметка о запрете продажи на установленный срок, и на этом основании рассматривается ваше заявление. Закон о гражданстве Турции № 5901 (подп. «b» п. 1 ст. 12) распространяет этот путь на вашего супруга или супругу, если они иностранные граждане, а также на несовершеннолетних или находящихся на иждивении детей — ваших или вашего супруга (супруги). Какие документы о семейном положении нужны в вашем случае, описано на странице о требованиях для гражданства Турции.
Но само по себе это ещё не решение по вашему делу.
Как затем движется заявление, этап за этапом, описано в руководстве как получить гражданство Турции.
Инвестиция, отвечающая условиям программы, даёт право на рассмотрение заявления. Сама по себе она решения не означает.
Сумма
Какой минимум инвестиций в недвижимость нужен для гражданства Турции?
Опубликованный минимум для пути через недвижимость — 400 000 долларов США или эквивалент в иностранной валюте. Стоимость считается в долларах США, даже если сама покупка оплачивается в турецких лирах, и в зачёт идёт сумма из официальной оценки, а не цифра, записанная в договоре.
Почти все, кто ищет эту сумму, добавляют к запросу год: «2024», «2025», «2026». Это не странность, а здравый инстинкт: порог уже менялся, и многое из того, что о нём опубликовано в интернете, написано по прежним правилам и с тех пор не обновлялось. Люди добавляют год именно потому, что страницы не сообщают, когда их проверяли в последний раз.
Поэтому скажем прямо. Сумму выше устанавливает подзаконный акт, а не мы, и её могут снова изменить. Считайте её отправной точкой и уточните, прежде чем строить планы. По курсу какого дня считается сумма в конкретном деле — вопрос процедуры.
| Путь | Опубликованный минимум | Условие | Ведомство |
|---|---|---|---|
| Недвижимость | 400 000 долларов США или эквивалент | Отметка в ТАПУ о запрете продажи не менее трёх лет | Министерство окружающей среды, урбанизации и изменения климата / Управление земельного реестра и кадастра (Тапу и Кадастр) |
| Банковский депозит · государственные облигации · инвестиционный фонд · создание рабочих мест | См. сравнение путей | Условия зависят от пути | Зависит от пути |
Суммы по остальным путям собраны на одной странице, чтобы они нигде не расходились, — см. гражданство Турции за инвестиции.
Результаты поиска по этой сумме быстро устаревают.
Подборка
Объекты, связанные с программой гражданства
Этого не покажет ни одна другая страница раздела. В нашу текущую подборку входят проекты, которые мы отметили как кандидатов для программы гражданства: тип объекта и структура права собственности в них соответствуют этому пути, и у нас есть проектная документация, чтобы начать проверку.
Всё, что здесь опубликовано, находится в Стамбуле — в районах, которые мы действительно хорошо знаем. Мы не публикуем рынки, на которых не можем работать, поэтому охвата по всей стране здесь нет: вы найдёте город, где действительно находятся наши объекты.
130 проектов-кандидатов28 районов Стамбула72 объекта строятся58 объектов готовы к заселению
Готов к заселению
Кючюкчекмедже, Стамбул
Bulvar E5
Кючюкчекмедже
Готов к заселению
Башакшехир, Стамбул
Pinguan Flats
Башакшехир
Готов к заселению
Багджылар, Стамбул
A.k New Neighborhood
Багджылар
Строится
Зейтинбурну, Стамбул
Bossfours Houses
Зейтинбурну
Строится
Кагытхане, Стамбул
E80 View
Кагытхане
Строится
Аташехир, Стамбул
Ataşehir Garden
Аташехир
Строится
Авджылар, Стамбул
Avcilar Residence
Авджылар
Строится
Бейоглу, Стамбул
Azizi Pasha Evleri
Бейоглу
Показано 9 из 130 проектов-кандидатов в 9 районах.
На две вещи в этих карточках стоит обратить внимание.
Во-первых, «кандидат» — ещё не «подтверждено». Объект может подходить по типу, стоимости и структуре и всё же не пройти проверку из-за особенностей конкретного ТАПУ — отметки в нём, градостроительной детали, стадии строительства. Поэтому на каждой карточке — запрос, а не утверждение.
Объект с отметкой «кандидат для программы гражданства» прошёл нашу внутреннюю проверку по типу и структуре. Окончательное соответствие условиям определяется для конкретного объекта и подтверждается официальной оценкой и вашим консультантом до того, как вы возьмёте на себя обязательства.
Во-вторых, цены на карточках ориентировочные. Если на карточке указан диапазон цен, рядом стоит дата его последнего подтверждения; на карточках без диапазона — «Цена по запросу». Цена конкретного объекта подтверждается с консультантом до любых договорённостей.
Значительная часть подборки ещё строится, а не готова к заселению. Для Стамбула на этом ценовом уровне это нормально, но возникает реальный вопрос о стадии оформления ТАПУ — мы отвечаем на него в вопросах ниже: можно ли купить объект на стадии строительства?
Куда дальше: в разделе квартиры в Стамбуле — те же объекты с разбивкой по районам, а все опубликованные объекты — полный список, включая проекты вне этого пути.
Подойти может как жилая, так и коммерческая недвижимость — при условии, что официальная оценка достигает порога, а ТАПУ соответствует действующим правилам. Соответствие условиям проверяется на трёх уровнях, и их легко спутать: покупатель обычно задаёт о них один общий вопрос.
Тип объекта. Чаще всего это жильё, но путь им не ограничен: коммерческие помещения в принципе тоже могут подойти, потому что правило сформулировано для недвижимого имущества в целом, а не только для жилья. Земля и незастроенные участки — отдельный случай, и всё зависит от пути: при обычной покупке они как категория не исключены, но иностранный покупатель берёт на себя обязательства по застройке и попадает под дополнительные ограничения на приобретение; на пути через нотариальный предварительный договор купли-продажи (satış vaadi) они не подходят вовсе, потому что для него нужен конкретный объект с ТАПУ на строящийся объект (кат иртифакы) или с полноценным ТАПУ (кат мюлькиети).
Статус ТАПУ. Именно здесь расходятся две внешне одинаковые квартиры. Важно, что на самом деле зафиксировано в ТАПУ: полная собственность на готовый объект или право на объект в строящемся здании. От этого зависит ответ, поэтому мы просим ТАПУ на раннем этапе. Полноценное ТАПУ (кат мюлькиети) само по себе не обязательно: конкретный объект с ТАПУ на строящийся объект (кат иртифакы) тоже может подойти, если выполнены остальные условия.
Ограничения по местоположению и по покупателю. Некоторые зоны закрыты для приобретения недвижимости иностранцами, а часть ограничений связана с гражданством покупателя, а не с объектом. Мы проверяем и то и другое, прежде чем предложить объект, и не публикуем список зон: неполный список хуже, чем никакой.
Тип — только первый фильтр. Две внешне одинаковые квартиры могут различаться статусом ТАПУ, поэтому соответствие условиям подтверждается для каждого объекта отдельно, а не для категории в целом.
Две суммы
Оценочная стоимость и цена покупки
Каждую покупку по пути гражданства проверяют по официальному отчёту об оценке, который готовит лицензированный оценщик, а не покупатель или продавец. Порог сравнивается с оценочной стоимостью, а не с ценой, о которой вы договорились. Порядок и сроки оценки зависят от конкретного случая.
Это важно, потому что две суммы не всегда совпадают. Оценка может оказаться ниже согласованной цены — это случается достаточно часто, чтобы заранее учитывать такую возможность, а не считать её исключением. Если так вышло, разницу придётся закрывать вам: либо корректируется стоимость покупки, либо инвестиция на бумаге не дотягивает до порога, хотя деньги уже ушли с вашего счёта.
Если оценка окажется ниже согласованной цены, в зачёт порога идёт оценочная стоимость, а не сумма в договоре. Учитывайте эту разницу в планах.
Мы запрашиваем оценку заранее, а не при подписании, чтобы нехватка суммы обернулась вопросом сроков, а не неудачной подачей заявления.
Какое место отчёт об оценке занимает среди других проверок перед покупкой, описано в руководстве по покупке недвижимости в Турции.
Несколько ТАПУ
Можно ли объединить несколько объектов, чтобы достичь порога?
Принесите свои ТАПУ на первичную проверку →Достичь порога одним объектом — не единственный вариант. Объединять несколько покупок разрешено: порог можно набрать более чем одним объектом. Не решён другой вопрос — как учитывается ТАПУ, полученное раньше.
Несколько объектов сразу. Разрешено, и объекты не обязательно должны быть в одном здании.
Объект, который у вас уже есть. Здесь многих ждёт сюрприз. Покупка, совершённая раньше — по прежним правилам или ещё до того, как вы задумались о заявлении, — автоматически не засчитывается: недвижимость, купленная до 12 января 2017 года, вообще не может использоваться для инвестиционного пути, а для более поздних покупок применяется порог, действовавший на дату приобретения. Если сегодняшняя сумма будет достигнута позже, старая покупка от этого подходящей не станет. Принесите ТАПУ — мы скажем, как обстоит дело.
Общая или долевая собственность. Согласно действующим разъяснениям, доля в недвижимости, находящейся в общей собственности, приобретённая 1 февраля 2023 года или позже, не может использоваться для заявления на приобретение гражданства в исключительном порядке. Для приобретений до этой даты действует переходный порядок — принесите ТАПУ, и мы скажем, как обстоит дело.
После покупки
Можно ли продать недвижимость после окончания срока владения?
У этого пути есть одно обязательство, которое продолжает действовать после покупки: в самом ТАПУ делается отметка о запрете продажи не менее трёх лет. Это не частное обещание и не пункт договора, а отметка в ТАПУ, которую увидит любой, кто его проверит.
Покупка
ТАПУ переоформлено на вас
Отметка
Ограничение внесено в ТАПУ
Три года
Владение, проживание или аренда — без продажи
После
Ограничение снято, продажа свободна
Когда именно начинается срок — вопрос, который стоит уточнить, потому что от ответа зависит дата, когда вы сможете продать объект. Срок отсчитывается с даты, зафиксированной в ТАПУ, а не со дня оплаты.
В течение этого срока вы во многом распоряжаетесь объектом как обычно: жить в нём или сдавать его в аренду, как правило, можно. Нельзя только продать.
Когда срок закончится, ограничение снимается, и объект можно продать, как любой другой. Уже предоставленное гражданство — отдельный вопрос, не связанный с этим ограничением.
Проверка, а не реклама
Недвижимость или другие пути
Скорее всего, вы уже выбрали этот путь, поэтому считайте этот раздел проверкой, а не рекламой. Недвижимость — не всегда правильный ответ.
| Путь | Подходит, если… | Подходит меньше, если… |
|---|---|---|
| Недвижимость | Вам нужен сам актив — чтобы жить, сдавать в аренду или просто владеть | Вам нужен максимально простой выход или вы не хотите заниматься управлением недвижимостью |
| Банковский депозит | Вам нужна пассивная схема с минимумом формальностей | Вам нужен актив, которым можно пользоваться |
| Инвестиционный фонд | Вам подходит финансовый продукт под профессиональным управлением | Вы хотите напрямую контролировать то, чем владеете |
Честно о минусах недвижимости: это ликвидность и хлопоты. Ваш капитал вложен в актив, который продаётся не сразу, который нельзя продать в течение срока ограничения и которым в это время нужно как-то управлять. Взамен у вас есть реальный объект в городе, куда можно приехать, и он не исчезает, когда процесс завершён.
Недвижимость подходит тем, кому нужен сам актив. Если вам важен максимально простой выход, лучше может подойти другой путь — и мы так и скажем.
Источники
- Invest in Türkiye — Acquiring Property and Citizenship Пороги и пути инвестирования, обязательство не продавать недвижимость в течение установленного срока и ограничения на приобретение недвижимости иностранцами.
Правила могут меняться. Пороги, пути и процедуры могут быть изменены официальным решением. Действующие правила проверяются для вашего случая до того, как вы возьмёте на себя обязательства.
Вопросы и ответы
Частые вопросы
Короткие и прямые ответы о пути через недвижимость. То, что зависит от конкретного случая, подтверждается для вашей покупки, а не публикуется как неизменное правило.
400 000 долларов США или эквивалент в иностранной валюте; в зачёт идёт сумма по официальной оценке. Её устанавливает подзаконный акт, и она уже менялась, поэтому уточните её, прежде чем строить планы.
Коммерческие помещения в принципе могут подойти: правило сформулировано для недвижимого имущества, а не только для жилья. Решает статус ТАПУ конкретного объекта, а не его категория. Полный перечень условий — в таблице критериев на странице о требованиях.
Порог сравнивается с оценочной стоимостью, поэтому, если оценка ниже согласованной цены, остаётся разница, которую нужно закрыть, — даже если вся сумма уже ушла с вашего счёта. Мы запрашиваем оценку заранее, чтобы это выяснилось до подписания, а не после.
Да: порог можно набрать более чем одним объектом, и они не обязательно должны быть в одном здании. Не решено другое — как учитывается ТАПУ, полученное раньше; поэтому объект, купленный вами прежде, автоматически не засчитывается. Принесите ТАПУ на первичную проверку.
Срок отсчитывается с даты, зафиксированной в ТАПУ, а не со дня оплаты; сдавать объект в аренду в этот период, как правило, можно. И то и другое стоит подтвердить для вашей покупки: от первого зависит, когда вы сможете продать объект, от второго — как вы можете им пользоваться в это время.
Значительная часть стамбульского рынка на этом ценовом уровне ещё строится, поэтому этот вопрос задают часто. Ответ зависит от того, что зафиксировано в ТАПУ на момент подачи заявления: полная собственность на готовый объект — это иная ситуация, чем право на объект в строящемся здании, и рассматриваются они по-разному. Мы проверяем стадию оформления ТАПУ по конкретному проекту, прежде чем его предложить, и прямо скажем, если для этого пути он не подходит.
Примечание. Опубликованный минимум устанавливается подзаконным актом и уже менялся; всё, что касается оценки, срока ограничения и ТАПУ на стадии строительства, подтверждается для вашей конкретной покупки с квалифицированным консультантом.
Поговорите с консультантом
Уже присмотрели объект?
Мы проверим его по действующим правилам до того, как вы возьмёте на себя обязательства: тип, статус ТАПУ и оценку — на вашем языке и ни к чему вас не обязывая.
Указанный опубликованный минимум устанавливается подзаконным актом и может быть изменён; всё, что зависит от конкретного случая, определяется объектом и вашим делом. Прежде чем на это опираться, уточните действующие правила у квалифицированного консультанта.