Часто задаваемые вопросы: покупка, налоги и ВНЖ

В части самой пороговой суммы — нет. Опубликованное условие для пути через недвижимость — 400 000 долларов США или эквивалент в иностранной валюте, и оно должно быть выполнено и подтверждено до того, как заявление на гражданство пойдёт дальше. Если выбранный объект стоит дороже, часть сверх пороговой суммы нередко можно оплачивать в рассрочку по договорённости с застройщиком. Все пути и минимальную сумму для каждого из них вы найдёте в таблице на странице требований для гражданства Турции.

Действующий минимум, порядок учёта оценки и любая схема оплаты подтверждаются по вашей сделке до того, как вы возьмёте на себя обязательства.

Основная часть нашего опубликованного портфеля — Стамбул, в других регионах Турции проектов меньше. Мы лучше скажем это прямо, чем будем перечислять города, где сейчас не можем показать вам объекты. Если нужного вам города нет в опубликованной подборке, на этот случай у нас есть частный подбор: назовите место, бюджет и цель покупки — и мы будем искать объект вне открытого рынка, а не предлагать взамен то, что у нас сейчас выставлено. Начните с текущего портфеля.

Недвижимость на первой линии Босфора — одна из самых дорогих в стране, поэтому в этом бюджете реалистичный вариант — жильё в удобно расположенном районе с доступом к Босфору, а не с видом на воду с первой линии. Это не столько разочаровывающий, сколько полезный ответ: разговор переходит к тому, какой район действительно подходит под ваш бюджет и цель. Цифры по конкретному проекту сообщаем по запросу.

Рынок активен, но неоднороден: города и районы заметно различаются — поэтому общая оценка всего рынка мало помогает принять решение о покупке. Мы не публикуем прогнозы и ожидаемый рост стоимости, потому что честно пообещать ни то ни другое не может никто. Что мы можем дать — картину по району для конкретных проектов, которые вы рассматриваете, и объяснение, на чём она основана.

Мы не обещаем срок сдачи в аренду — и стоит насторожиться, если кто-то его обещает. Как быстро найдётся арендатор, зависит от района, типа и планировки квартиры, сезона, состояния здания и — прежде всего — от запрашиваемой арендной ставки. Мы помогаем назначить реалистичную ставку и координируем сдачу в аренду, но сроков не гарантируем.

Она слишком сильно зависит от района, возраста здания, этажа, вида и уровня отделки, чтобы среднее значение имело смысл: среднее по району может быть вдвое выше или вдвое ниже цифры по той конкретной квартире, которую вы смотрите. Вместо одной громкой цифры мы по запросу даём сопоставимые данные по реальному проекту и типу квартиры.

Отчасти — и здесь важно различие. Сумма, которая составляет пороговое условие программы, должна быть полностью оплачена и подтверждена до того, как заявление пойдёт дальше; план оплаты сам по себе это условие не выполняет. В рассрочку обычно оплачивается только часть сверх пороговой суммы. Поэтому формулировка «гражданство в рассрочку» вводит в заблуждение: если гражданство обещают, пока сама пороговая сумма ещё выплачивается, — это повод запросить письменно критерий и ответственный орган, прежде чем что-либо переводить.

Выполняет ли условие конкретная схема оплаты, подтверждается в ответственном органе применительно к вашей сделке.

Айдат устанавливается для каждого здания отдельно и зависит от инфраструктуры: содержание комплекса с бассейнами, спортзалом, благоустроенной территорией, ресепшеном и охраной обходится заметно дороже, чем обычного жилого дома. Обычно это текущий расход того, кто живёт в квартире, поэтому при сдаче в аренду его, как правило, относят на арендатора. Мы называем актуальную сумму по конкретному проекту, а не «правило за квадратный метр».

Актуальная сумма подтверждается в управляющей компании по выбранным вами проекту и квартире.

При покупке один раз платится налог на передачу права собственности (переоформление ТАПУ) — он рассчитывается от оценочной стоимости и ориентировочно составляет около 4%, — а ежегодный налог на недвижимость платится каждый год, пока жильё в вашей собственности. «Избежать» их нельзя; различается другое — кто платит налог на переоформление и включён ли он в названную цену, и именно это стоит зафиксировать письменно до подписания. Для некоторых проектов городской трансформации действуют иные правила. Полная картина расходов и налогов — на нашей странице о гражданстве Турции за инвестиции.

Действующие ставки, льготы и то, кто платит, подтверждаются с квалифицированным налоговым консультантом по вашей покупке.

Недвижимость в Турции, как правило, подчиняется турецкому праву, и то, как право собственности переходит к пережившему супругу и наследникам, как правило, определяют турецкие нормы о наследовании. На практике важно другое: это трансграничный вопрос — наследственное право вашей страны и составленное вами завещание взаимодействуют с турецкими нормами, и они не всегда согласуются.

Наследственное планирование сразу в двух юрисдикциях требует квалифицированной юридической консультации в каждой из них.

Не обязательно. Отчёт об оценке — это независимая оценка, подготовленная по стандарту регулятора, и она может оказаться выше или ниже согласованной вами цены. Для дела о гражданстве это важно: сумма, засчитываемая для программы, определяется по отчёту об оценке, а не по счёту. Если между ними большой разрыв, в нём стоит разобраться до того, как вы возьмёте на себя обязательства, а не после.

Как будет учтена оценка именно по вашей сделке, подтверждается до покупки.

Право собственности можно зарегистрировать в долях. Но для заявления на гражданство засчитываемая сумма должна принадлежать самому заявителю — поэтому раздел ТАПУ между членами семьи может опустить дело ниже порогового условия, даже если общая сумма покупки выше него. Передача доли после покупки — это новая сделка со своими расходами и последствиями. Определитесь со структурой собственности до переоформления, а не после.

Структуру собственности, при которой ваша семья выполняет условие, до переоформления подтверждает квалифицированный юрист.

Для самой покупки основное — турецкий налоговый номер и перевод паспорта, а также документы по сделке, которые готовятся для переоформления ТАПУ. Заявление на гражданство — отдельное и гораздо более объёмное дело: личные, семейные и инвестиционные документы с требованиями к легализации и переводу. Этот перечень — на нашей странице требований.

Если честно: большой внутренний рынок, положение между Европой, Азией и странами Персидского залива и путь к гражданству через недвижимость, после которого у вас остаётся актив, а не безвозвратный взнос. С другой стороны — валютная волатильность и обычный рыночный риск, и отговаривать вас их учитывать мы не будем. Если Турция не подходит под вашу цель, мы лучше скажем об этом сразу, чем продадим вам квартиру.

Это полностью зависит от того, какую задачу должен решать объект. В Стамбуле самый ёмкий и ликвидный рынок и самый широкий круг арендаторов; прибрежные города могут лучше подойти для курортной аренды или под цель, связанную с образом жизни. «Лучше» без названной цели — это ответ продавца, а не консультанта: скажите, что для вас важнее, — ликвидность при перепродаже, спрос на аренду, жильё для семьи или дело о гражданстве, — и сравнение станет предметным.

Гарантия аренды — это не рыночный результат, а договорное обещание застройщика или оператора, поэтому её ценность зависит от того, кто за ней стоит. Вообще её предлагает лишь ограниченное число проектов, и там, где она есть, она обычно номинирована в турецких лирах, — прежде чем считать её доходом, внимательно прочитайте этот пункт договора.

Валюта, срок и контрагент подтверждаются в договоре по этому проекту.

Мы не публикуем показатели доходности или окупаемости и не пользуемся эмпирическими правилами окупаемости, чтобы намекать на доход. Доход от аренды зависит от района, самой квартиры, отделки, сезона и ставки, которую реально удаётся получить, и уменьшается на сборы за обслуживание, налоги, агентские расходы и периоды простоя. Что мы сделаем — покажем реалистичные сопоставимые арендные ставки по конкретному проекту, чтобы вы могли сами сделать расчёт.

Для готового объекта с чистым статусом в реестре переоформление занимает от нескольких дней до пары недель — после того как подготовлены документы, уплачен налог и получена запись на переоформление. Со строящимся объектом иначе: индивидуальное ТАПУ оформляется после завершения строительства и регистрации здания в реестре, а это более долгий срок, и его стоит понимать до подписания.

Статус в реестре и ожидаемые сроки проверяются по конкретному проекту до покупки.

Нет: дополнительного налога только потому, что это ваша вторая или третья покупка, не возникает. По каждому приобретению платятся свой налог на переоформление ТАПУ и свой ежегодный налог на недвижимость. С ростом портфеля может измениться другое — ваше положение по подоходному налогу и налоговое резидентство, а это личный вопрос, который лучше спланировать заранее, чем обнаружить постфактум.

Ваше личное налоговое положение подтверждается с квалифицированным налоговым консультантом.

Право собственности не ограничено сроком: ТАПУ остаётся за вами, пока вы владеете объектом, и переходит к наследникам по турецким нормам о наследовании. Отдельно от этого стоит понимать: на объект, купленный для программы гражданства, в ТАПУ вносится ограничение на перепродажу на минимальный срок владения. Это ограничение касается того, когда вы можете продать, а не того, как долго можете владеть.

Подача заявления — часть процесса, который мы координируем, но обещать сроки не в наших силах: они зависят от наличия свободных записей, полноты ваших документов и того, как заявление рассматривает ответственный орган. Реалистичный ориентир на текущий момент мы назовём, когда вы будете подавать заявление, а не сейчас — цифрой, которая может не подтвердиться.

Актуальные ожидания по срокам подтверждает ваш консультант на момент подачи.

Краткосрочный ВНЖ на туристическом основании выдаётся для ограниченной цели, и рассчитывать на его продление не стоит. ВНЖ на основании владения недвижимостью опирается на сохраняющееся и проверяемое основание — вы по-прежнему владеете жильём, — поэтому продление стоит на более прочной основе, пока сохраняются право собственности и действующие условия.

Категории ВНЖ, сроки и условия продления меняются — прежде чем на них опираться, их подтверждают для вашего случая.

ВНЖ — это не разрешение на работу. Для работы по найму нужно отдельное разрешение на работу, и заявление на него обычно подаёт компания-работодатель, а не вы. Собственный бизнес поднимает уже другие вопросы — регистрация компании, порядок разрешений для иностранного участника или директора, налоги, — и их лучше решить до того, как вы определитесь с планом.

Требования к разрешению на работу и регистрации компании подтверждаются с квалифицированным юристом применительно к вашей ситуации.

Мы не знаем — как и любой, кто утверждает обратное: вступление — политический процесс без опубликованного графика. Скажем прямо и о том, что это значит для инвестиций: не закладывайте членство в ЕС в своё решение и не рассматривайте турецкий паспорт как будущий доступ в Шенгенскую зону. Что паспорт даёт и чего не даёт сегодня, — на нашей странице о паспорте Турции.

Наряду с большой государственной системой есть значительный частный и международный сектор; в городах иностранные семьи чаще всего выбирают частные школы с обучением на английском или двуязычные. В университетах учится много иностранных студентов, есть программы и на турецком, и на английском языке. Стоимость, порядок поступления и язык обучения сильно различаются от учреждения к учреждению, поэтому полезный вопрос — какая школа или программа, а не какая страна.

Он довольно регулярен, а написание последовательно, — это помогает, но грамматика устроена иначе, чем в английском и романских языках, и именно она у большинства изучающих идёт медленнее всего. В повседневной жизни в основных городских районах вполне можно обходиться английским, а мы консультируем на русском, английском, арабском, персидском, турецком, испанском, французском, азербайджанском, урду и пушту — так что язык не станет препятствием ни для покупки, ни для дела о гражданстве.

Нет — и это одно из самых частых заблуждений, которые нам приходится исправлять. Сама по себе покупка недвижимости не даёт покрытия по государственной системе медицинского страхования. Доступ к ней, как правило, связан с работой, взносами или добровольной регистрацией, а от тех, кто подаёт на ВНЖ, обычно ожидают собственной медицинской страховки. На практике большинство иностранных собственников пользуются частной страховкой — наряду с государственной системой там, где имеют на неё право.

Есть ли у вас право на государственную систему и какая страховка нужна для ВНЖ, подтверждается с учётом ваших обстоятельств.

Часть программ в отдельных вузах ведётся на арабском, и в Стамбуле есть школы для арабоязычных семей, — но язык обучения определяется для каждой программы отдельно, а не для университета в целом. Уточняйте конкретный факультет и год набора напрямую в учебном заведении, а не полагайтесь на общие утверждения.

Язык обучения и требования к поступлению подтверждаются в учебном заведении на нужный год набора.

У этих двух вопросов разные ответы, поэтому мы и уточняем, какой из них вы имеете в виду. Для жизни важны дорога на работу, школы, зелень и характер района; для инвестиций — спрос арендаторов, ликвидность при перепродаже и объём нового предложения на рынке. В городе есть всё — от высотных районов с полной инфраструктурой до малоэтажных семейных кварталов и мест у воды. Разбор по районам — в разделе «Купить квартиру в Стамбуле».

Во многие страны — без визы или с визой по прибытии, а в ряд других — по электронной визе; список меняется вместе с двусторонними соглашениями. Число стран мы сознательно не публикуем: такие цифры быстро устаревают, а потом их пересказывают нам как обещание. Одно стоит сказать прямо: гражданам Турции для краткосрочных поездок в Шенгенскую зону, как правило, нужна виза, а правила различаются в зависимости от страны назначения. Подробнее — на нашей странице о паспорте.

Действующие правила въезда нужно проверять у органов страны назначения перед поездкой.